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商品房价格是由哪几部分构成的/吴 宇

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 18:28:13  浏览:9577   来源:法律资料网
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商品房价格是由哪几部分构成的

吴 宇


商品住宅的价格,由下列项目构成:

一、土地使用权取得费。
商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的,其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和;商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的,其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。

二、住宅开发成本。
1、前期工程费。包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。
2、建筑、安装工程费、设备费。包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水电安装工程费(含结构和装修)、设备购置费等。
3、附属工程费。包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套设施建设费。
住宅小区基础设施建设费,指小区用地规划红线以内的道路、供水、供电(含一户一表)、供气、供热、有线电视、邮政信报箱、电信、路灯、防盗(含每户或单元保安门)、绿化、环卫、排污、排水、消防设施等基础设施建设所发生的设施(设备)及建设费用中,按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。
非营业性公共配套设施建设费,包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车
库(棚)、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中,按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。
4、开发间接费。指开发经营单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用。
5、其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。

三、住宅开发期间费用
指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出。住宅开发期间费用应按受益项目进行合理分摊。
1、管理费用,指开发经营单位行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。
2、财务费用,指开发经营单位在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用,包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费,以及企业筹资发生的其它财务费用。
3、销售费用,指开发经营单位为销售而发生的各项费用。
四、利润
以上地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取,属政府定价或政府指导价的商品住宅,其利润率由政府价格主管部门确定;属市场调节价的商品住宅,其利润率由开发经营单位自行确定。

五、税金
指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金按国家规定的税目和税率执行。
固定资产投资方向调节税不列入组价因素,在商品住宅销售价格外按税务部门的规定办理。
六、商品住宅差价(包括楼层差价、朝向差价)
楼层差价、朝向差价分别按增减代数和为零的原则,由开发经营单位自行制定,其中属政府定价的政府指导价的,报价格主管部门确认。
下列费用不得计入商品住宅成本:
(一)开发经营单位自用的办公用房、营业用房等应分摊的各种费用;
(二)企业的赞助、捐赠支出以及其它各种与开发经营无关的费用;
(三)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;
(四)国家规定不得列入成本费用的其他支出。

作 者:上海市新闵律师事务所 吴 宇 律师
地 址:上海市莘庄地铁站北广场雅致路215号置业大厦7楼
网 址:http://www.fch365.com
电 话:159 2121 9899
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国家发展改革委、商务部、国家工商总局关于做好2006年蚕茧收购价格与收购管理工作的通知

国家发展和改革委员会 商务部 国家工商总局


国家发展改革委、商务部、国家工商总局关于做好2006年蚕茧收购价格与收购管理工作的通知

 【发布单位】国家发展改革委、商务部、国家工商总局
 【发布文号】发改价格[2006]772号
 【发布日期】2006-04-30                              


各省、自治区、直辖市发展改革委、物价局、商务主管部门(茧丝办)、工商局:

  2005年,茧丝绸行业运行态势良好,茧丝价格和丝绸商品出口均有较大幅度增长。全国蚕茧收购均价达每担970元以上,厂丝价格平均21万元左右,分别比上年上涨22.6%、26.5%;全国真丝商品出口37.5亿美元,比上年增长17.2%。但需引起注意的是茧丝价格的上涨过快,已影响到行业正常运行。今年1-2月份真丝绸缎和丝绸服装出口数量同比分别下降17.3%、13.4%。综合分析今年国内外丝绸市场状况,预计2006年茧丝市场供求总体趋于平稳,价格将稳定在去年水平。为做好2006年蚕茧价格、运行监测及收购管理工作,维护蚕茧收购市场秩序,保持茧丝绸行业平稳发展,现将有关事项通知如下:

  一、加强生产引导。各地要根据商务部下达的《2006年度全国桑蚕种桑蚕茧桑蚕丝生产指导性计划》(商运字[2006]10号),结合实际情况,强化对茧丝绸生产宏观引导。目前茧丝供应偏紧,要适当提高蚕茧产量,增加有效供给。积极引导企业调整产品结构,开发生产高附加值、高技术含量的丝绸新产品。进一步加大交织、混纺产品比例,增强企业应对原料价格高涨的承受能力,要努力防止出现“大起大落”,保持全行业平稳发展。

  二、合理制定蚕茧收购价格政策。综合考虑今年茧丝市场供求总体平稳的情况,预计2006年桑蚕鲜茧收购价格(含税)为每50公斤980元(干壳量9.2克,上车茧率100%)左右,大体可以稳定在去年的水平。各省(自治区、直辖市)价格主管部门要根据当地产销形势、生产成本等因素,在与毗邻地区充分协商与衔接的基础上,及时制定发布蚕茧收购价格,引导茧农和丝绸生产企业的经营行为。各地制定的蚕茧收购价格,要报国家发展改革委(价格司)、商务部(茧丝办)和国家工商总局(市场司)备案。

  各级价格主管部门和商务主管部门(茧丝办)要及时了解掌握蚕茧生产、收购和价格动态。商务部茧丝绸市场监测样本企业要及时上报和更新准确的数据,提供正确的信息。各地要重点加强市场价格的跟踪、市场行情走势的分析,强化信息引导,努力保持茧丝绸市场和价格的基本稳定。

  三、做好蚕茧收购管理工作

  (一)加强茧丝绸交易市场指导。茧丝绸主管部门要加强对茧丝绸交易市场发展的指导。要按照法律法规的要求,建立公平、公开、公正的交易规则,加强市场监管,规范交易行为,正确引导产品价格走势,防止过度投机。

  (二)坚持资格准入制度。各省级商务主管部门(茧丝办)要制定《鲜茧收购资格认定实施细则》,进一步规范蚕茧收烘管理,完善鲜茧收购制度,维护正常的鲜茧收购秩序。要严格资格准入制度,做好《鲜茧收购资格证书》的复审和公示工作。既要打破区域封锁,引入竞争机制,避免损害蚕农利益;又要防止发证过多而造成抢购、哄抬茧价、大量收购毛脚茧的现象。

  (三)加大执法力度。各级工商行政管理机关要严格按照蚕茧收购资格进行核准登记,从源头上严把市场主体准入关。严禁已取得资格认定的经营者以挂靠、租赁和承包等方式为未取得资格认定的经营者从事蚕茧收购提供渠道。进一步加大执法力度,严厉查处未经资格认定和核准登记擅自从事蚕茧收购等违法违规行为,切实做到把不合格的收购主体清除出蚕茧收购市场,维护蚕茧收购市场秩序。

  (四)落实收购资金,做到优质优价。蚕茧收购有关单位要结合今年产销形势和当地实际情况,提早做好准备工作,积极做好省际、市县之间的协调工作。要提前筹措收购资金,保证资金及时、足额到位,对蚕农要做好收茧服务工作,不打“白条”。有关质量检验机构要切实加强对蚕茧收购质量的监督,保证优质优价。

  各地商务、价格、工商和质检等部门要在当地政府的统一领导下,各司其职,协调配合,进一步加强蚕茧生产和收购管理工作。对蚕茧收购过程中出现的问题,要及时依法处理,并将处理结果和出现的新情况、新问题及时报国家发展改革委(价格司)、商务部(茧丝办)和国家工商总局(市场司)。



                       国家发展改革委 商务部 国家工商总局
                            二○○六年四月三十日


广州市展会知识产权保护办法

广东省广州市人民政府


广州市展会知识产权保护办法

广州市人民政府令第21号


  《广州市展会知识产权保护办法》已经2009年7月27日市政府第13届87次常务会议讨论通过,现予以公布,自2009年10月1日起施行。

市长 张广宁
二○○九年八月十八日

广州市展会知识产权保护办法

  第一条 为加强本市展会知识产权保护,推动会展业有序健康发展,根据有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于本市行政区域内由本市展会登记部门登记的各类展览会、展销会、博览会、交易会、展示会等展会中有关专利权、商标权、版权的保护。

  第三条 展会知识产权保护应当遵循政府监管、展会主办单位负责、参展商自律、社会公众监督的原则。

  第四条 专利、商标和版权行政管理部门应当加强对展会知识产权的保护,履行下列职责:

  (一)组织展会主办单位、参展商进行各种知识产权培训,并为其提供指导和咨询服务;

  (二)检查、督促展会主办单位、参展商自觉履行知识产权保护义务;

  (三)查处展会中发生的各类知识产权违法案件。

  前款规定的负责知识产权行政管理的部门应当建立展会知识产权保护信息统计制度。专利行政管理部门应当组织商标、版权行政管理部门建立信息共享和协调机制。

  第五条 举办时间在3日以上,且具有下列情形之一的展会,负责知识产权行政管理的部门应当设立现场办公室或者指定联络员,接受知识产权权利人或者利害关系人提出的行政处理请求,对符合立案标准的予以处理:

  (一)政府以及政府部门主办的展会;

  (二)在国际或者国内具有重大影响的展会;

  (三)可能发生知识产权侵权纠纷较多的展会。

  未设立现场办公室或者指定联络员的展会,知识产权权利人或者利害关系人可以直接向负责知识产权行政管理的部门提出行政处理请求。

  第六条 展会主办单位应当在与参展商签订的参展合同中约定知识产权保护条款,内容包括:

  (一)参展商应当承诺其所有的参展项目不侵犯他人在先拥有的知识产权;

  (二)参展项目如经展会主办单位认为涉嫌侵权,且参展商不能作出不侵权的有效举证的,参展商应当立即采取遮盖、撤展等处理措施;

  (三)参展项目已由人民法院作出侵权判决或者由负责知识产权行政管理的部门作出侵权处理决定,并已发生法律效力的,参展商拒绝采取遮盖、撤展等处理措施时,展会主办单位可以收回参展人员参展证件或者取消参展商当届参展资格。

  (四)与展会知识产权保护有关的其他内容。

  第七条 展会主办单位应当建立知识产权备案和公示制度,将本届展会参展商备案的知识产权按类别编印成知识产权保护目录,在展会开始15日前向参展商公布。

  第八条 展会主办单位应当履行下列义务:

  (一)在展馆显著位置或者参展商手册上,公布负责知识产权行政管理的部门接受投诉或者处理请求的联系方式和立案标准;

  (二)为参展商提供知识产权方面的宣传咨询服务;

  (三)接受知识产权权利人或者利害关系人的投诉,依约处理展会中发生的知识产权侵权纠纷;

  (四)应知识产权权利人或者利害关系人的要求,出具相关事实证明,或者为知识产权权利人、利害关系人及其委托代理人进入展会取证提供必要的便利条件;

  (五)妥善保存展会的知识产权保护信息与资料,在展会结束后统计展会期间自行受理的知识产权投诉纠纷并进行分类整理、分析,分别报送专利、商标和版权行政管理部门;

  (六)配合负责知识产权行政管理的部门、展会登记部门的工作。

  展会主办单位应当设立知识产权工作机构,指派专人负责,并可以聘请相关领域的专业技术人员和法律专业人员参加;未设立知识产权工作机构的,展会登记部门不予登记。

  第九条 参展商应当履行下列义务:

  (一)参展项目涉及知识产权的,应当准备相关权利证明材料,并且在展会开始30日前向展会主办单位备案;

  (二)在参展项目上标注知识产权标记、标识的,应当按照国家的有关规定规范标注;

  (三)自觉对参展项目的知识产权状况进行审查,不得将涉嫌侵犯他人在先拥有的知识产权的项目带入展会参展;

  (四)接受负责知识产权行政管理的部门、展会登记部门的监督、检查、处理。

  第十条 知识产权权利人或者利害关系人可以就被投诉人的涉嫌侵权行为向展会主办单位投诉,展会主办单位应当按照本办法第十一条的规定处理投诉。

  知识产权权利人或者利害关系人也可以就被投诉人的涉嫌侵权行为直接向人民法院起诉或者向负责知识产权行政管理的部门提出处理请求。

  第十一条 知识产权权利人或者利害关系人向展会主办单位提出投诉时,应当提交证明材料;展会主办单位应当及时受理并告知被投诉人。

  被投诉人被告知参展项目涉嫌侵权的,应当及时出示相关证据,作出不侵权举证。被投诉人不能作出有效举证的,展会主办单位应当要求被投诉人按照合同约定立即采取遮盖、撤展等处理措施。

  被投诉的参展项目已由人民法院作出侵权判决或者由负责知识产权行政管理的部门作出侵权处理决定,并已发生法律效力的,展会主办单位应当要求被投诉人立即采取遮盖、撤展等处理措施。

  第十二条 被投诉人拒不按照本办法第十一条规定采取措施的,展会主办单位应当对涉嫌侵权的参展项目拍照取证,交予投诉人,或者配合公证机关进行取证。

  属于本办法第十一条第三款规定情形,被投诉人拒不采取措施的,展会主办单位还可以按照合同约定收回参展人员参展证件或者取消参展商当届参展资格。

  第十三条 展会主办单位应当从下一届展会起连续三届拒绝具有以下情形之一的参展商参加同一展会:

  (一)拒不对已由人民法院或者负责知识产权行政管理的部门认定侵权的参展项目采取遮盖、撤展等处理措施的;

  (二)拒不对展会主办单位认为涉嫌侵权的参展项目采取遮盖、撤展等处理措施,投诉人证明其后该参展项目被人民法院或者负责知识产权行政管理的部门认定侵权的;

  (三)参展项目在上一届展会中因人民法院或者负责知识产权行政管理的部门认定侵权而采取遮盖、撤展等处理措施,本届展会中又继续展出同一参展项目的;

  (四)参展项目在上一届展会中因展会主办单位认为涉嫌侵权而采取遮盖、撤展等处理措施,投诉人证明其后该参展项目被人民法院或者负责知识产权行政管理的部门认定侵权,本届展会中又继续展出同一参展项目的;

  (五)有其他不配合展会知识产权保护工作的行为,情节严重的。

  第十四条 知识产权权利人或者利害关系人向负责知识产权行政管理的部门提出处理请求时,应当提交以下材料:

  (一)由知识产权权利人或者利害关系人签署或者盖章的请求书,委托代理人处理的,应当提交授权委托书,并注明授权权限;

  (二)涉及专利的,应当提交专利证书、专利公告文本、专利权人的身份证明、专利法律状态证明;涉及商标的,应当提交商标注册证明文件、商标权利人身份证明;涉及版权的,应当提交版权权利证明、版权人身份证明;是利害关系人的,还应当提交独占使用许可合同或者排他使用许可合同等证明材料;

  (三)被投诉人基本信息,包括被投诉人的名称、所在展位等;

  (四)涉及实用新型专利或者外观设计专利的,应当提交国务院专利行政部门出具的专利权评价报告;

  (五)被投诉人涉嫌侵权的参展项目名称、涉嫌侵权的理由及证据。

  第十五条 本办法第十四条第(五)项所称证据,涉及专利侵权处理请求的应当符合下列条件:

  (一)除新产品制造方法的发明专利外,涉及方法发明专利或者是依照专利方法直接获得产品的,应当提交涉及产品的配方、组分或者被投诉人所采用的方法;

  (二)涉及大型机械设备、精密仪器结构等产品的实用新型专利、发明专利,应当提交其形状、构造或者二者的结合落入专利权保护范围的相关证明材料;

  (三)其他能够证明被控涉嫌侵权产品侵权的证据。

  第十六条 当事人按照本办法第十四条、第十五条规定提交的材料,应当真实、合法,不得提交虚假材料。

  当事人提交的材料是在中华人民共和国境外形成的,应当符合有关法律、法规对公证认证的规定,并应当附带相应的中文译本。

  第十七条 负责知识产权行政管理的部门不受理具有下列情形之一的展会知识产权侵权纠纷:

  (一)知识产权权利人或者利害关系人已经向人民法院提起知识产权侵权诉讼的;

  (二)专利权正处于无效宣告请求程序之中的;

  (三)专利权存在权属纠纷,正处于人民法院的审理程序或者专利行政管理部门的调解程序之中的;

  (四)注册商标被撤销或者确认无效后处于复审或者人民法院审理程序之中的;

  (五)不符合本办法第十四条、十五条、十六条相关规定,未能在负责知识产权行政管理的部门通知的期限内补充相关材料的。

  第十八条 负责知识产权行政管理的部门在调查处理展会中发生的知识产权案件时,可以到被投诉人的展位进行现场检查,查阅、复制与案件有关的文件,询问当事人,采取拍照、摄像、抽样等方式调查取证。

  第十九条 专利行政管理部门设立的现场办公室可以适用简易程序处理符合以下条件的专利侵权纠纷:

  (一)专利权人或者利害关系人仅要求被投诉人停止在本届展会中的侵权行为;

  (二)符合本办法第十四条、十五条、十六条、十七条的规定;

  (三)所涉专利权已按本办法第七条的规定进行了展前备案和公示。

  第二十条 按照简易程序处理的案件,专利行政管理部门应当在收到处理请求材料的24小时内立案并送达被投诉人。

  被投诉人应当在收到材料后的24小时内进行答辩,逾期未提交答辩材料的,不影响专利行政管理部门处理工作的进行。

  第二十一条 按照简易程序处理的案件,专利行政管理部门可以先行调解;调解不成,事实清楚,证据确凿的,专利行政管理部门应当在被投诉人答辩期满后24小时内作出处理决定。

  处理决定应当送交纠纷双方当事人及展会主办单位,被认定侵权的参展项目应当立即采取遮盖、撤展等处理措施。

  第二十二条 专利权人或者利害关系人提出处理请求的时间距离展会结束不足48小时的,不适用简易程序。

  按照简易程序立案的案件,通过现场对比无法判断是否落入专利权保护范围的,不适用简易程序,按照《广州市处理专利纠纷办法》的相关规定进行处理。

  第二十三条 展会主办单位违反本办法规定,有下列行为之一的,由负责知识产权行政管理的部门责令改正:

  (一)未在展馆显著位置或者参展商手册上公布负责知识产权行政管理的部门接受处理请求的联系方式和立案标准的;

  (二)未向参展商提供知识产权方面的宣传咨询服务的;

  (三)未报送展会知识产权保护信息与资料的。

  第二十四条 展会主办单位违反本办法规定,有下列行为之一的,由负责知识产权行政管理的部门责令改正;拒不改正的,可以处以2000元以上1万元以下的罚款;造成严重后果的,可以处以1万元以上3万元以下的罚款:

  (一)拒绝受理知识产权权利人或者利害关系人投诉,未按照规定或者合同约定对涉嫌侵权的参展项目采取处理措施的;

  (二)经知识产权权利人或者利害关系人要求,拒绝出具相关事实证明,或者拒绝对涉嫌侵权的参展项目拍照取证,或者拒绝配合公证机关进行取证的;

  (三)违反本办法第十三条的规定,允许参展商继续参加同一展会的。

  第二十五条 投诉人提交虚假材料的,由处理投诉的行政管理部门予以警告;存在伪造主要证据等严重情节的,并处以1万元以上3万元以下罚款。

  第二十六条 负责知识产权行政管理的部门及其工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由有关部门依法给予行政处分;涉嫌犯罪的,依法追究刑事责任。

  第二十七条 本办法所称参展项目,包括展品、展板、展台、产品及照片、目录册、视像资料,以及其他相关宣传资料。

  第二十八条 本办法自2009年10月1日起实施。





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