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《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》解读/马宁

作者:法律资料网 时间:2024-07-04 17:30:30  浏览:9353   来源:法律资料网
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《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》解读
马宁 上海锦天城律师事务所
2006年7月24日,建设部、商务部、国家和发展改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局(以下简称“六部委”)联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(以下简称“《意见》”)。该《意见》对外商投资房地产的市场准入、开发经营,以及境外机构和个人购买房产等3大领域,进行了明确规范。《意见》发布后,立刻在业内掀起阵阵波澜。本文将简要介绍《意见》的主要内容及其可能存在的问题,希望能对从事有关行业的企业和人士提供一定的指导作用。
一、 严格境外机构和个人购房管理
(一) 《意见》规定
《意见》规定,除经批准从事经营房地产的企业外,符合条件的境外机构和个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房,具体包含两种情况:一是境外机构经有关部门批准在境内设立的分支、代表机构,二是在境内工作、学习时间超过一年的境外个人。在境内工作学习不足一年时间的,其住房需求可通过租赁方式加以解决。考虑到港澳台地区居民和华侨与内地联系密切,其中很多人虽然没有在内地学习、工作,但在内地长期生活,允许其在境内购买自住的商品房是有必要的,因此《意见》规定可在境内限购一定面积的自住商品房。
“自用、自住原则按以下政策把握:凡符合条件的境外个人在境内只能购买一套用于自住的商品房,符合条件的境外机构只能在设立分支、代表机构的城市购买用于办公所需的商品房。”(见《六部门有关负责人就规范房地产市场外资准入答记者问》,以下简称“答记者问”)
《意见》还规定,境外机构和个人购买房产必须实行实名制。
(二)潜在问题
1、港澳台居民和华侨的购房面积如何把握?
《意见》规定港澳台居民和华侨可在境内限购一定面积的自住商品房,那么,一定面积究竟是多大?是否同境外个人一样,只能购买一套住房?《意见》对此没有明确规定。
但北京市建委房屋市场交易管理处在2006年7月20日率先发文(《关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知》,自7月21日起执行),明确称港澳台居民和华侨只能在北京购买一套自住房。紧急通知中还说,从2006年7月21日起,凡是不符合规定的机构和个人,开发企业不得与其进行网上签约,未按规定执行产生的合同纠纷由当事人承担法律和经济责任,违规进行网上签约的房屋交易部门将不予办理预售登记和转移登记手续。
考虑到《意见》的落实还取决于地方出台相关细则,不同地区对“一定面积”可能会做出不同的规定。但根据《意见》的精神,从套数上而非单纯的面积上进行设限是比较科学也比较务实的做法。
2、实名制能否有效落实?
《意见》采用购房实名制的初衷是为了更准确地掌握房地产信息,防止某些境外机构和个人违规购买炒作房地产,但此项规定在具体操作中有难度。如一个人用朋友或亲戚的名字购买看中的一处物业,对是否实名有鉴别困难。对于港澳台居民夫妻可否分别用实名制购房?如果不可以,如何控制?实名制的有效落实需要全国信用及购房信息联网才可以实现,非一地可以控制。
二、 外商投资房地产4道关
1、注册资本限制:外商投资设立房地产企业,投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的,注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的,注册资本金仍按现行规定执行。
2、并购企业限制:境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业,或收购合资企业中方股权的,须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金。  3、贷款限制:外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的,未取得《国有土地使用证》的,或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的,不得办理境内、境外贷款,外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。
点评:《意见》制定者希望通过大幅提高外资进入中国楼市的门槛,将部分中小游资挡在门外。
4、合同限制:外商投资房地产企业的中外投资各方,不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中,订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
点评:该规定旨在抑制变相贷款融资,防止境内外联手的短线炒作行为的发生,避免外资的短期投机获利行为对我国楼市造成扰乱后果。比如外资以合作入股的方式加入境内房地产企业,但在签定合同时约定一个固定回报率。这就是变相的贷款利息。外资其实对项目操作没有任何介入。
三、 结汇管理暗中较劲
虽然《意见》仅称,外汇管理部门需要严格审核相关资金汇入和结汇,并采取先税后汇的做法。但由于以结汇影响交易流程是最重要的控制手段之一,对外资来说,最主要的制约是因交易手续繁杂而导致投资周期拉长,因而实践操作中结汇方面的阻碍和拖延值得外资注意。
《答记者问》对外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇的具体办理程序做了说明,即“境外机构和个人从境外汇入购房款或从其境内外汇账户支付购房款的,应当经外汇指定银行审核确认相关材料后,将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户,不能将外汇资金直接划入房地产开发企业的外汇账户。境外机构和个人因故不能完成商品房交易,需将人民币购房款购汇汇出的,经原结汇的外汇指定银行进行真实性审核确认后,可将人民币购房款购汇划回境外机构或个人外汇账户。境外机构和个人转让所购境内商品房取得的人民币资金,须依法办理纳税等手续并经商品房所在外汇管理部门审核确认后,可购汇汇出。”从程序上也可看出结汇管理的严格性。
《意见》的实际效果目前还不明朗,其落实尚待地方细则的出台,但确实已对行业产生了一定的“威慑”作用,市场观望情绪浓厚。我们将继续关注《意见》及相关规定的动态。
(版权所有)
联系方式:patrick_maning@yahoo.com.cn
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湖南省实施《中华人民共和国种子法》办法

湖南省人大常委会


湖南省实施《中华人民共和国种子法》办法

(2004年1月6日湖南省第十届人民代表大会常务委员会第七次会议通过)


湖南省第十届人民代表大会常务委员会公告

《湖南省实施〈中华人民共和国种子法〉办法》于2004年1月6日经湖南省第十届人民代表大会常务委员会第七次会议通过,现予公布,自2004年3月1日起施行。

湖南省人民代表大会常务委员会

2004年1月6日第14号



第一条 根据《中华人民共和国种子法》(以下简称种子法),结合本省实际,制定本办法。

  第二条在本省行政区域内从事农作物、林木品种选育和种子生产、经营、使用、管理等活动,应当遵守本办法。

  第三条县级以上人民政府农业、林业行政主管部门分别主管本行政区域内农作物种子、林木种子工作,其所属的种子管理机构负责对种子生产、经营监督管理的具体工作。

  第四条 县级以上人民政府应当采取措施,鼓励对种子的科学研究和技术开发,扶持种子产业发展;鼓励依法投资种子生产、经营;保护种子生产、经营者的合法权益。

  省人民政府根据国务院规定设立种子专项资金,用于扶持良种选育和推广。

  第五条 县级以上人民政府应当根据自然灾害发生规律,组织储备适量生产救灾种子,并对储备的种子定期进行检验和更新,所需费用由同级财政解决。

  第六条 省人民政府农业、林业行政主管部门对所建立的种质资源库、种质资源保护区、种质资源保护地,应当制定保护措施并予以公告。

  第七条 设区的市、自治州人民政府农业、林业行政主管部门应当建立新品种展示示范基地,加强新品种的推广应用。

  第八条 稻、小麦、玉米、棉花、大豆、油菜、马铃薯、辣椒、西瓜(以下简称主要农作物)品种和主要林木品种在推广应用前,应当按照种子法规定通过国家级或者省级审定。主要农作物品种和主要林木品种名录,根据种子法规定确定,由省人民政府农业、林业行政主管部门通过省级媒介公告。

  具有新颖性、特异性、一致性和稳定性的非主要农作物品种、非主要林木品种在推广应用前,育种者、引种者可以分别向省人民政府农业、林业行政主管部门所属的种子管理机构申请登记。登记的项目包括品种来源、特征特性(含主要优缺点)、适应范围、栽培要点等。对不宜推广应用的,不予登记。登记不得收费。

  通过审定、登记的品种和停止推广的品种,由省人民政府农业、林业行政主管部门通过省级媒介公告。

  第九条需要引种外省、自治区、直辖市审定通过的主要农作物品种和主要林木品种的,由申请者报请省种子管理机构组织试验,适宜种植的,可以引种并推广。

  种子进出口和对外合作按照种子法和其他有关法律、行政法规的规定执行。

  第十条 主要农作物和主要林木的商品种子生产实行生产许可制度。

  种子经营实行经营许可制度。种子经营者必须持种子经营许可证到工商行政管理部门办理营业执照。

  种子生产许可证和种子经营许可证的核发程序和权限,按照国家规定执行。

  种子生产、经营者对生产、经营的种子的质量负责。

  第十一条 取得种子经营许可证的经营者可以书面委托具有固定经营场所、仓储保管条件和具备一定种子专业知识人员的单位或者个体工商户代销种子,并在委托合同签订之日起十五日内,持种子经营许可证复印件、委托书、营业执照到被委托者所在地县级人民政府农业、林业行政主管部门备案。备案不得收费。

  被委托者不得进行再委托。

  第十二条 农民个人自繁、自用的常规种子有剩余的,可以在集贸市场上出售、串换,不需要办理种子经营许可证,但必须对出售、串换的种子质量负责。购买方需要供货凭据的,销售方应当提供。

  第十三条 种子生产许可证和种子经营许可证在有效期内,其品种、地点、生产种子面积、法定代表人等内容需要变更的,由持证人向原发证机关办理变更手续。

  种子生产许可证和种子经营许可证期满后需继续从事种子生产经营的,种子生产、经营者应当在期满三个月前到原发证机关办理手续。

  第十四条 委托、预约生产农作物商品种子,应当签订书面合同,双方应当按照合同的约定生产、收购种子。

  第十五条 销售的种子应当附有标签,标签应当标注作物种类、种子类别、品种名称、产地、种子经营许可证编号、质量指标、检疫证明(书)编号、净含量、生产日期、生产商名称和地址及联系方式,标签标注的内容应当与销售的种子相符。

  标签标注的作物种类、品种名称、生产商、质量指标、净含量、生产日期、警示标识和转基因内容必须直接印制在包装物外。

  可以不经加工包装进行销售的种子,其标签应当制成印刷品,在销售种子时提供给种子购买者。

  第十六条 印刷企业凭种子经营者提供的种子经营许可证,方可印制种子标签或者在种子包装物上印制种子标签内容。

   县级以上人民政府农业、林业行政主管部门分别负责农作物种子、林木种子的质量监督,可以对经营的种子进行质量抽检,并通过同级媒介公告抽检结果。抽检不得收费。

  县级以上人民政府农业、林业行政主管部门可以委托种子质量检验机构对种子质量进行检验并承担检验费。种子质量检验机构对检验结果负责。

  第十八条 主要农作物杂交亲本种子应当经省人民政府农业行政主管部门所属的种子管理机构抽样进行纯度种植鉴定。

  主要农作物杂交子一代种子应当经设区的市、自治州人民政府农业行政主管部门所属的种子管理机构抽样进行纯度种植鉴定。

  第十九条 县级以上人民政府农业、林业行政主管部门应当加强对种子生产经营活动的监督检查,加强种子执法工作,规范种子生产、经营市场秩序,建立举报制度,及时查处假、劣种子案件和其他违反种子法的案件。

  第二十条 县级以上人民政府农业、林业行政主管部门和所属种子管理机构及其工作人员,不得参与和从事种子生产、经营活动,不得侵犯种子生产、经营者的合法权益。

  第二十一条 种子使用者因种子质量问题遭受损失的,由销售种子的经营者予以赔偿;经营者赔偿后,属于种子生产者或者其他经营者责任的,经营者有权向种子生产者或者其他经营者追偿。

  赔偿额包括购种价款、可得利益损失和有关费用。

  购种价款即购买种子时实际支付的货款总额。价款不明确的,按照购买种子时的市场价格计算;依法应当执行政府定价或者政府指导价的,按照相关规定计算。

  农作物种子的可得利益损失,按照其所在乡镇前三年同种作物的单位平均年产值乘以实际种植面积减去其实际收入计算;无统计资料的,可以参照当地当年同种作物的单位平均年产值乘以实际种植面积减去其实际收入计算;无参照农作物的,按照资金投入和劳动力投入的一倍以上二倍以下计算。

  林木种子的可得利益损失,按照本地种植同种树木的单位平均年产值乘以实际种植面积减去其实际收入计算;当地没有种植同种树木的,参照种源地种植同种树木的单位平均年产值乘以实际种植面积减去其实际收入计算。

  有关费用包括购买种子支出的合理的交通费、误工费和其他支出费用。

  第二十二条 种子法规定由县级以上人民政府农业、林业行政主管部门行使的行政处罚权,可以委托所属具备执法条件的种子管理机构行使。

  第二十三条 县级以上人民政府农业、林业行政主管部门及其所属种子管理机构的工作人员,对不符合条件的生产、经营者颁发种子生产、经营许可证,对假、劣种子案件或者其他种子违法案件不及时查处,参与和从事种子生产、经营活动,侵犯种子生产、经营者合法权益或者有其他徇私舞弊、弄虚作假、滥用职权、玩忽职守行为的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第二十四条 本办法自2004年3月1日起施行。





铜陵市人民政府关于印发铜陵市房屋拆迁单位管理规定的通知

安徽省铜陵市人民政府


铜陵市人民政府关于印发铜陵市房屋拆迁单位管理规定的通知

铜政〔2010〕60号


县、区人民政府,市政府各部门,各有关单位:

现将《铜陵市房屋拆迁单位管理规定》印发给你们,请认真遵照执行。

铜陵市人民政府

二○一○年九月十六日

铜陵市房屋拆迁单位管理规定

第一章 总 则

第一条 为加强房屋拆迁单位管理,根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、建设部《城市房屋拆迁单位管理规定》等相关规定,结合本市实际,制定本规定。

第二条 本规定适用于本市区域内从事房屋及其附属物拆迁的单位管理。

房屋拆除工程不适用于本规定,应当按照《中华人民共和国建筑法》、《建设工程安全生产管理条例》等法律法规办理。

第三条 铜陵市房屋拆迁管理办公室(以下称拆迁管理部门)负责全市房屋拆迁单位的监督管理工作。

第四条 本规定所称房屋拆迁单位是指具有企业法人资格,依法取得《房屋拆迁资格证书》,接受拆迁人委托从事房屋拆迁活动的单位。《房屋拆迁资格证书》不得作为从事房屋拆除工程的资质凭证。

第五条 房屋拆迁单位接受拆迁人委托时,应当与拆迁人签订书面拆迁委托合同,并自合同签订之日起15日内报拆迁管理部门备案。

第二章 资质管理

第六条 申请房屋拆迁资格的单位应向拆迁管理部门提交下列资料:

(一)房屋拆迁单位资格申报表;

(二)企业名称、营业执照及法定代表的身份证明;

(三)从事拆迁专职工作人员不少于10人的证明;

(四)初级以上建筑工程、房地产评估或经济专业、财务专业等技术人员不少于4人的证明;

(五)经营负责人聘任证明文件,工程技术、经济管理、财务等人员的有效证明文件;

(六)办公场所证明文件。

第七条 房屋拆迁单位承揽业务与其拆迁技术能力相适应,具体标准由拆迁管理部门根据我市实际情况另行制定。

第八条 房屋拆迁单位发生分立、合并的,应当在事实发生之日起10内向拆迁管理部门重新申请拆迁资格。

第三章 单位管理

第九条 房屋拆迁单位接受房屋拆迁委托后,不得转让或者变相转让拆迁业务。

第十条 房屋拆迁单位承接拆迁项目后,应向社会公布投诉、举报电话,确立专人负责政策宣传和信访工作,及时处理拆迁工作中的问题。

第十一条 房屋拆迁单位变更名称、法定代表人、办公地点,应当在事实发生之日起10日内,向拆迁管理部门办理备案。

第十二条 房屋拆迁单位因注销、被吊销营业执照或其他原因终止营业的,应当在事实发生之日起10日内,向拆迁管理部门交回资格证书。

第十三条 实行房屋拆迁单位年度考核制度。考核合格的,给予验证;考核不合格的,责令其停业整顿,整顿后仍不合格的,注销其房屋拆迁资格证书。年度考核结果由拆迁管理部门向社会公布,接受社会监督。

第十四条 房屋拆迁单位存在下列情形其年检为不合格:

(一)连续两年无拆迁业绩的;

(二)伪造、涂改、转让《房屋拆迁资格证书》的;

(三)接受单位或个人挂靠的;

(四)与拆迁人串通,损害被拆迁人或房屋承租人利益的;

(五)对拆迁管理部门要求其依法处理的问题,拖延或拒不处理情节严重的;

(六)违法拆迁损害当事人合法权益的。

第十五条 房屋拆迁单位年度考核应提交下列材料:

(一)房屋拆迁单位年度考核表;

(二)房屋拆迁单位资格证书;

(三)企业法人营业执照;

(四)职工花名册、从业人员上岗证书和专业技术人员职称证书;

(五)年度工作总结及拆迁情况统计表;

(六)年度拆迁委托合同;

(七)房屋拆迁工作日志。

第十六条 建立房屋拆迁单位信誉档案,并公开房屋拆迁单位信誉档案相关信息。拆迁管理部门应严格房屋拆迁单位信誉档案管理,及时更新拆迁单位的奖惩信息。

第十七条 房屋拆迁单位跨城市接受委托拆迁的,须持原批准发给《资格证书》的房屋拆迁主管部门出具的外出拆迁证明,向房屋拆迁地的房屋拆迁主管部门申请办理临时房屋拆迁批准手续后,方可实施拆迁。

第四章 从业人员管理

第十八条 从事房屋拆迁的工作人员应持证上岗。拆迁从业人员应当接受市房屋拆迁管理部门组织的拆迁业务、法律法规和职业道德等培训。具体办法由房屋拆迁管理部门另行制定。

第十九条 拆迁从业人员不得同时在两个或者两个以上房屋拆迁单位工作。拆迁单位应及时将人员变动情况报拆迁管理部门备案。

第五章 罚 则

第二十条 违反本规定,有下列行为之一的,拆迁管理部门根据有关规定给予警告、通报批评、责令停止拆迁、注销资格证书、没收非法所得、罚款等处罚:

(一)无证承担委托拆迁的;

(二)未经核准自行拆迁的;

(三)伪造、涂改、转让《资格证书》的;

(四)擅自或者变相转让拆迁任务的;

(五)未经批准跨越城市承担委托拆迁的。

第二十一条 房屋拆迁从业人员违反本规定,有下列行为之一的,拆迁管理部门可以给予警告、通报批评,并记入其行为档案;一年内被多次投诉的,拆迁管理部门注销其拆迁岗位证书;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

(一)擅自提高或降低补偿标准,损害当事人合法权益的;

(二)弄虚作假、以权谋私、收受贿赂的;

(三)工作方式粗暴简单,激化矛盾,造成严重后果的。

第六章 附 则

第二十二条 房屋拆迁单位资格证书、拆迁从业人员岗位证书遗失的,经持证单位、持证人登报声明作废后,向拆迁管理部门申请补发。

第二十三条 本规定自发布之日起施行,有效期5年。




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